전세 계약 체크리스트: 전세사기 피하는 9가지 확인 사항 (등기부등본·확정일자·보증보험)

계약 전에 확인할 것

1. 등기부등본 확인하기

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 몇백 원에 뗄 수 있어요.

• 표제부: 주소, 동·호수가 계약할 집과 같은지
• 갑구: 소유자가 계약하는 집주인과 같은지, 압류·가압류·신탁이 없는지
• 을구: 근저당(집을 담보로 빌린 돈)이 얼마인지. 채권최고액이 적혀 있어요.

2. 깡통전세인지 계산하기

(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집 시세가 70~80%를 넘으면 위험해요. 집값이 떨어지거나 경매로 넘어가면 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있어요.

예: 시세 3억 원 빌라에 근저당 6,000만 원, 보증금 2억 원이면 (6,000만 + 2억) ÷ 3억 = 약 87% → 위험해요.

빌라·오피스텔은 시세가 불분명해서 더 조심해야 해요. 국토교통부 실거래가와 주변 전세 시세를 같이 확인하세요.

3. 건축물대장 확인하기

정부24에서 뗄 수 있어요. 위반건축물로 표시돼 있으면 전세대출이나 보증보험이 거절될 수 있어요. 주택이 아닌 근린생활시설(상가)을 집으로 고친 경우도 마찬가지예요.

4. 집주인 세금 체납 확인하기

집주인이 세금을 안 내면 경매 때 나라가 세금을 먼저 가져가요. 보증금이 1,000만 원을 넘으면 계약 전후로 집주인 동의 없이도 세무서·주민센터에서 미납 국세·지방세를 열람할 수 있어요. 임대차 계약서를 가지고 가세요.

계약하는 날

5. 집주인 본인 확인하기

신분증의 이름·주민번호가 등기부등본 소유자와 같은지 확인하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 받고, 집주인과 직접 통화해 확인하세요. 보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 보내요.

6. 특약 넣기

• "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다."
• "전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다."
• "임대인의 미납 세금이 확인되면 계약을 해제할 수 있다."

입주하는 날

7. 등기부등본 한 번 더 확인하기

잔금을 보내기 직전에 다시 떼서 계약 후 새로 생긴 근저당이나 압류가 없는지 확인하세요.

8. 전입신고 + 확정일자 받기

잔금을 치른 당일 주민센터나 정부24에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아요. 전입신고의 효력(대항력)은 다음 날 0시부터 생겨서, 같은 날 집주인이 대출을 받으면 그 대출이 먼저예요. 그래서 특약 6번이 중요해요.

보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원이 넘으면 30일 안에 임대차 신고를 해야 하고, 신고하면 확정일자도 자동으로 받아요.

9. 전세보증보험 가입하기

집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 돌려주는 보험이에요. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증에서 가입해요.

• 보증금이 공시가격의 126%(공시가격 × 140% × 전세가율 90%) 이하여야 가입할 수 있는 경우가 많아요.
• 보증금 한도는 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원이에요(HUG 기준).
• 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요.

자주 묻는 질문

참고한 자료: HUG 전세보증보험 가입 조건 2026 (위키독스) · 전세보증 가입 기준 126%로 강화 (매일신문)